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友好集团:主业压力仍大靠地产收益对冲

发布时间:2013-06-13    研究机构:海通证券

公司2013年6月8日发布对外投资公告。(1)公司及全资子公司华骏房产合计拟以19.62亿元投建乌市红光山国际会展中心片区友好商业综合体购物城项目。该投资属重大投资行为,需获得股东大会批准。(2)拟租赁德丰地产开发的位于新疆阿克苏地区库车县五一路和文化路交汇处的“库车商业中心·正合嘉园”33580平米的物业开设综合购物中心。

简评和投资建议。

公司及全资子公司华骏房地产合计投资19.62亿元开发乌市商业综合体一期购物城,总建面24万平米,预计2014年4月开工,2015年底竣工并于2016年开业。其中公司投资10.75亿元建设16万平米商业部分,预计培育期5年,首年度亏损8464万元(对应EPS为-0.27元),但华骏房地产投资8.87亿元建设的8万平米部分用于销售,按2万元/平米单价和25%的净利率计算,可获得16亿元收入和4亿元净利润,增厚2016年EPS约1.28元。该项目为公司拓展主业发展空间,提升市占率举措,也使公司得以挖掘新区商业机会。项目虽增加财务结构风险,但开业在2016年,对短期业绩压力不大,而开业后也有地产业绩的对冲,长期空间值得期待。

库车县2012年社零总额12.8亿元,其中城镇零售额9.39亿元,同比增长14.7%。公司租赁阿克苏地区库车县3.36万平米物业经营综合购物中心,项目位于阿克苏地区库车县五一路和文化路交汇处的“库车商业中心·正合嘉园”,属于库车县商业核心地段,地理位置优越。该项目预计将于2015年上半年开业,公司测算项目首年收入5.56亿元,首年亏损额约1523万元(对应EPS为-0.05元),培育期5年。

结合此前投资公告,基于公司战略,其在2012年以来资本开支明显加快,2012年至今已先后开业5家门店共17万平米,并储备7个百货或购物中心项目共49万平米(将于2013-2016年间先后开业),公司资本开支对主业的压力将持续显现。

而地产在未来几年的贡献,将一直是公司平衡财务结构、现金流和对冲主业压力的有效手段。

我们的观点。

公司作为新疆商业龙头,具备规模竞争优势,并且百货和超市均在快速扩张之中,能够最大程度受益于新疆区域基于投资带动和人口倍增所推动的巨大消费增长红利。长期看有可持成长能力,但短期主业压力较大。

但公司2012年以来密集开店,预计2013-2014年主业业绩仍面临压力,但公司持股50%的汇友地产项目2013-2014年度合计仍可贡献权益利润8.12亿元左右,对应EPS约2.61元,因此未来两年仍可较好对冲主业亏损,整体业绩仍可观。

维持盈利预测。预测2013-2015年EPS为1.14元、1.24元和1.35元,同比增长6%、8.6%和9.3%,其中2013年地产贡献利润约1.12元,商业主业略盈利。公司当前股价8.92元,考虑其2013年主业仍难实质性盈利,股价有短期波动风险,但从长期角度看,公司在优势区域处于竞争领先地位,并通过快速外延扩张提升竞争力,具备长期价值,另有地产业务价值增厚,维持12.62元目标价(13年商业0.5倍PS+地产剩余收益合2.61元EPS)和“增持”评级。

风险与不确定性。新的外延扩张项目带来业绩压力;地产项目开发和收益确认给业绩带来一定波动。

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